《重庆市南川区人民政府关于进一步规范国有建设用地使用权宗地地价确定有关事宜的通知》政策解读

《重庆市南川区人民政府关于进一步规范国有建设用地

使用权宗地地价确定有关事宜的通知》政策解读

为进一步提升我区地价管理水平，规范地价定价程序和评估方式，区政府印发了《重庆市南川区人民政府关于进一步规范国有建设用地使用权宗地地价确定有关事宜的通知》（以下简称《通知》）。为便于社会公众广泛知晓内容，了解政策，正确理解执行，现对《通知》作出如下解读：

一、制定《通知》的背景

2016年7月，市国土房管局印发了《重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则》的通知（渝国土房管规发﹝2016﹞6号），从国有建设用地使用权出让前、后的土地价格计价方式和地价评估要求等提出了明确规定。2017年9月，市国土房管局印发了《关于完善地价政策促进商业商务房地产去库存的通知》（渝国土房管规发﹝2017﹞17号），为促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展，从土地用途转换的不同情形提出了具体的地价确定方式。为贯彻落实上述文件精神，进一步细化我区地价计价程序和评估方式，结合我区实际，制定了《通知》。

二、主要内容

《通知》由三部分组成，分别明确了土地用途比例转换计费事宜、划拨土地转让保留划拨及收益金计征事宜和划拨土地转出让的特殊情况处理事宜。

（一）土地用途比例转换计费事宜。明确了土地用途比例转换是否应当收回土地使用权的情形，以及在不收回土地使用权的情形下，适用的地价计价标准。

（二）划拨土地转让保留划拨及收益金计征事宜。明确了可以依法保留划拨国有建设用地使用权转让的具体情形，以及保留划拨土地权能转让应当计征收益金的标准。

（三）划拨土地转出让的特殊情况处理事宜。为降低土地使用权为个人的划拨土地申请转出让的交易成本，明确了可以通过所在级别对应用途的基准地价直接测算地价款，以及土地使用权为个人的划拨土地增加建筑规模适用的地价计价标准。

三、名词解释

土地级别：是指根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用对城镇土地使用价值进行综合分析评定的揭示城镇内部土地质量地域差异的土地单元。

基准地价：基准地价是政府公布的城镇土地不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，某一估价期日法定最高使用年期出让国有建设用地使用权的区域平均价格。

土地增值收益率：为土地价款额外增加的级差地租，即政府应有的土地所有权权益占土地地价的比例。

划拨土地收益系数：是指划拨土地收益金占出让土地地价的比例。划拨土地收益金是指土地使用权人以划拨方式取得土地使用权的房地产转让给其他使用者经依法批准不办理转出让手续，以及以划拨方式取得土地使用权的房地产出租给其他使用者时，土地使用权人按规定应向政府缴纳的土地价款。

四、新旧政策差异对比

（一）计价标准差异。文件出台前，不同用途比例转换的计费标准以2000年市政府公布标准为基础，通过修正后的综合楼面地价确定，已不能充分反映我区土地价格水平。2016年我区新一轮基准地价公布后，更能反映我区现阶段的地价水平。同时，在商业商务用房去库存的背景下，区分细化了不同用途比例调整类型的计价方式。

（二）划拨保留划拨类型和计费标准。文件出台前，对划拨土地转让保留划拨的情形在地方层面并未作具体规定，无法准确界定应当保留划拨的情形。通过该文件明确后，解决了住宅划拨房源保留划拨的情形，降低了划拨房源交易成本。

（三）个人划转出计费标准差异。文件出台前，划拨土地使用权转让前，需通过评估方式来确定应当补缴的土地价款，对土地使用权为个人的转让情形，不仅增加了业务受理周期，还增加一笔评估费用。通过以最新公布的基准地价作为计费依据，大大缩短业务受理时间，达到受理当天即可办理完毕。同时，对土地使用权人为个人的划拨用地经批准增加建筑规模的，也可通过基准地价直接测算补缴费用。

以土地使用权性质为划拨的个人住房交易为例：本次文件出台后，个人住房交易过程中可以根据个人实际需求灵活选择保留划拨性质或转为出让。同时，不再需要单宗地委托评估应补缴地价款，直接采用2016年公布的基准地价执行即可。比如， 2016年公布实施南川区的城镇基准地价中心城区1级住宅基准地价为1150元/㎡，产权人申请保留划拨交易的，按照建筑面积乘以基准地价，再乘以划拨收益系数6%，即交易过程只需缴纳69元/㎡；产权人若申请以出让方式办理转让，则按照建筑面积乘以基准地价，再乘以土地增值收益率35%，即交易过程只需缴纳402.5元/㎡。