《关于公布南川区国有建设用地使用权土地级别和基准地价的通知》政策解读

    一、基准地价更新的背景及思路

（一）国家有关要求。基准地价是通过先划分不同的土地级别，再按照不同用途、不同级别评估确定级别平均价格来建立基准地价。主要应用于地价评估、集体决策确定土地出让底价（不得低于基准地价的70%）、土地收益核算、自然资源资产价值核算等方面。《城市房地产管理法》规定“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布”。2020年，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出“完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制”。按照规定，基准地价应视市场情况更新，更新频率不得低于每3年一次，每隔5年应进行一次全面更新。

（二）现行基准地价实施情况。我区现行土地级别和基准地价于2016年9月更新公布，实施以来，对培育和繁荣土地和房地产市场、增加政府财政收入等起到了极大的促进作用。随着党中央、国务院印发《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，市委、市政府作出推动“一区两群”协调发展重大部署，南川跻身同城化发展先行区，战略地位历史性改变，发展空间进一步拓展，功能结构进一步优化，交通条件进一步改善，极大的提升了城市的土地质量和价值。现行土地级别和基准地价已无法体现规划引领的发展要求，难以适应土地市场的发展态势，不能满足地价管理和调控的现实需要，为了更好的贯彻规划引领、引导资源的优化配置、支持和促进我区经济的发展，确有必要进行全面更新。

（三）总体思路。以国土空间规划为引领，在土地级别和基准地价更新中充分考虑规划因素对土地质量提升和价值显化的导向作用。一是以规划为基础结合管理需要，确定定级范围和价格内涵。以现行城规范围为基础，考虑最新空间规划的开发边界综合确定定级范围。明确地价内涵为，确定商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务四类用途。二是建立定级因素体系，科学划分土地级别。以区域规划定位、乡镇划定位为基础，结合交通设施、配套设施、环境条件资源、产业特色情况，综合判定土地级别。三是测算各用途收益，确定基准地价。以市场交易、经营收益、成本费用等客观数据的调查统计，评估测算出各用途的平均价格，再结合市规划自然资源局要求不低于客观市场价格的70%，结合我区实际情况确定基准地价。

二、调整更新的主要内容

（一）范围调整。与上一轮相比（132平方公里），本轮增加了6.79平方公里达到139.29平方公里，主要涉及两个片区：一是中心城区外围拓展变大；二是天星组团片区发展扩大。

（二）用途调整。根据我区土地供应实际情况，办公用地少有供应，价格体系缺乏市场印证。同时，依据2016年原国土资源部《关于扩大国有土地有偿适用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）以及随后每年的地价体系建设文件中明确需要建立公共管理与公共服务用地的基准地价，故本次取消了办公用地的级别和价格制定，增加了公共管理与公共服用地的级别和价格体系。

（三）级别调整。根据《城镇土地分等定级规程》要求，考虑到不超过主城中心城区级别数量与之逻辑匹配，同时通过多年建设发展，国有范围内土地绝对质量差异减小，不再需要更多的级别，由此，减少了各用途土地级别数量。

（四）价格调整。从土地亩价来看，本次的基准地价由于对应容积率全面降低，结合土地供应和市场水平，其部分级别土地亩价低于上一轮价格，下调了商服用地价格，提高了住宅用地价格，工矿仓储用地工业园区范围内仍低于国家规定的最低出让限价要求。

与上轮基准地价对应楼面地价对比表

单位：元/平方米

三、新旧政策执行的衔接

本通知公布后于2022年7月1日起施行，通知公布施行前已受理业务按原政策执行，施行后受理业务按新政策执行。

以住宅用房为例：西城街道区域新开发普通商品房建筑面积市场单价根据所处区域位置不同分别4500元/平方米至7100元/平方米不等，通过了解城区普通住宅小区的建造成本，得到各开发项目占总投资的比例：开发整治费占15%左右，建安造价占比25-35%左右，绿化占比5-8%，管理及销售费5%左右，扣除利息利润20-25%。剩余土地楼面地价25-38%左右，其楼面地价还原到本次基准地价内涵下的楼面地价，价格为1350-1700元/平方米，高于本轮级别对应基准地价（1200元/平方米）约28%，因近年来房价增长速度大于土地价格增长速度，房地产价格有溢价，房地产价值对于土地价值的溢价率在正常区间内，故现阶段房地产市场状况与本轮基准地价情况基本一致。